業主改造綠地歸已所有 物業起訴要求恢復原狀
來源：江蘇法院網 作者： 時間：2015-04-16 09:00:24
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某物業公司為本市一高檔小區提供物業服務。前期物業服務合同及管理規約中均明確約定，小區業主不得私自安裝各種設施以破壞房屋外立面，業主不得圈占公共綠地，不得在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架。
在該小區的規劃中，一樓房屋的南面均有一處面積不等的綠地，該綠地東、南、西三面均由樹木隔斷，與一樓住戶的客廳和主臥相連。自從開發商將小區管理交接給物業公司以來，許多一樓業主將圍擋的樹木移除，對綠地進行了各種改造和添附，加裝花架和其他設施。不僅影響了整個小區的整體環境美觀，而且對二樓以上住戶的安全產生了隱患。
針對部分業主私自改造的行為，物業公司積極履行管理職責，向相關業主發放了整改通知書，但仍有部分業主拒不履行。于是，物業公司訴訟至鎮江市潤州區人民法院，針對某幢103室業主洪某（化名）的搭建花架行為，請求判令其拆除花架，恢復原狀、排除妨礙。
業主抗辯綠地權屬性質，從開發商處合法購買
法庭上，洪某抗辯：訟爭綠地系房屋買賣合同中約定的“庭院”，該庭院系業主以500元/平方米的價格從開發商處購買，業主享有合法使用權。
原來，在2010年8月16日，開發商與洪某簽訂商品房買賣合同。洪某購買了該小區某幢103室房屋。其中買賣合同補充協議第16條約定了底層室外庭院的權益：庭院約103平方米，規劃上專屬于本合同項下商品房（即某幢103室）的面積，歸該房屋的業主專有。該部分的保修、維修責任，視為專有部分。上述面積未計入商品房計價面積，隨本合同附贈給買受人，買受人在使用時不得改變其用途，并應遵守業主公約和業主大會/業主委員會制定的管理規則。但是在房產證和銷售合同簽約圖中，庭院并未標明在內。
洪某購買房屋后，對合同中載明贈送的庭院實施了改造行為，將東、南、西三面以木質柵欄圍擋，庭院內搭建木質花架，頂部覆蓋透明軟板。
正確理解物權法相關條文，法院認定綠地性質公用
法院經審理認為：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約的，實施妨害物業服務與管理的行為，物業公司請求業主恢復原狀、排除妨害的，依法應予支持。故本案應的爭議焦點在于洪某作為業主是否實施了違反物業服務合同及管理規約的行為。
“我購買的一樓房屋的庭院不是公用綠地，開發商和我簽訂的合同中，明確說明這塊綠地我有專有使用權。”洪某認為自己搭建花架行為合法。
法院經審理認為，《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。所謂明示不能理解為售房合同中規定為個人所有，而應指規劃確定為專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。
經過調查，規劃設計方案和施工圖設計均只設定特定區域的特定用途，而不可能將某一特定公共區域明示專屬個人。房屋權屬證書中的房地產平面圖是確定專有部位的依據，洪某持有的房產證中庭院綠地也并未登記為專有部位。故，洪某103室房屋南面的庭院應當認定為公共綠地。
我國物權法第八十三條明確對“違章搭建、侵占通道”等損害其他業主合法權益的行為予以禁止，該項法律規定應當成為相鄰不動產權利人之間行使和享用其不動產權利的合理邊界。開發商與洪某簽訂的商品房買賣合同中，也約定買受人在使用庭院時不得改變用途，并應遵守業主公約，而業主管理規則第6條明確載明業主不得在公共綠地上搭建花架的義務。最終法院支持物業公司的訴訟請求，判決洪某拆除在房屋南面原有綠地上已搭建的木質花架和頂部覆蓋的透明軟板。
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| 作者單位：鎮江市潤州區人民法院 |
