無錫中院發布2017典型民生案例（第一批）
來源：無錫中院 作者：無錫法院 時間：2017-03-22 14:05:18
2017典型民生案例發布（第一批） 無錫法院
案例一：王純容訴悅家公司寶龍店、文祥公司食品生產者、銷售者責任糾紛案
【簡要案情】
王純容于2014年6月在悅家公司寶龍店購買了5袋生產廠商為文祥公司單價為14.20元的象龍牌豬肉松，食品生產許可證為QS320501040271，產品執行標準為SB/T10281。后發現下列問題：1、該產品所執行的標準SB/T10281系商務部發布的行業標準，已被后發布國家標準GB/T23968-2009所廢止。根據國家標準，肉松產品分類為肉松和油酥肉松，淀粉含量指標均應≤2%，且不添加任何植物性豆粉，而已廢止的行業標準確定肉松粉的淀粉含量指標是≤30%，可添加大量植物性豆粉來提高產品的蛋白質含量。文祥公司使用已廢止的行業標準生產肉松，侵犯了消費者的權益。2、該產品的水分指標為9%，不符合國家標準GB2726-2005《熟肉制品衛生標準》中“肉粉松”水分≤4%的要求。而行業標準SB/T10281-2007《肉松》中水分指標為≤18%，與國家標準不符，根據《行業標準管理辦法》第二條規定SB/T10281-2007《肉松》應當作廢，“肉粉松”的水分含量標準應當以GB 2726-2005《熟肉制品衛生標準》為準。3、案涉肉松產品外包裝標示品名和開具發票品名均為“象龍肉松”，執行的標準卻是行業標準SB/T10281-2007《肉松》中對“肉粉松”的標準，且在配料中添加了豌豆粉，其外包裝標示名稱和生產的產品內容不符，違反了食品安全國家標準GB7718-2011《預包裝食品標簽通則》第3.4條、4.1.2.1條。綜上，要求判令：1、悅家公司寶龍店、文祥公司返還貨款71元；悅家公司寶龍店、文祥公司賠償損失710元；3、本案訴訟費用由悅家公司寶龍店、文祥公司負擔。
【法院認定】
法院認為，行業標準不得與有關國家標準相抵觸，行業標準在相關國家標準實施后，即行廢止。行業標準SB/T10281－2007《肉松》于2007年實施，國家標準GB/T 23968-2009《肉松》于2009年實施，因此在國家標準實施后，行業標準即應廢止。
國家標準GB 2726-2005《熟肉制品衛生標準》，系國家衛生行政和標準化管理部門發布的強制性標準，不應允許行業標準對國家強制性標準選擇性引用。在行業標準與國家強制性標準相抵觸時，應以國家強制性標準作為判斷質量是否合格的依據。行業標準將肉粉松理化指標中的水分規定為≤18.0，明顯與《熟肉制品衛生標準》中關于肉粉松理化指標中水分≤4.0的規定相抵觸，不得再作為判斷相關食品質量的標準。故本案所涉肉粉松質量不合格，王純容退貨的訴訟請求應予支持。
按普通生活常識，食品中所含水分較多，則食品腐敗變質就相對較快，在《熟肉制品衛生標準》對水分指標有明確要求、又無相反的充分證據或科學依據的情況下，應當認定水分指標與食品安全有關，肉粉松中水分指標不符合《熟肉制品衛生標準》的要求，應認定其可能影響食品安全。
此外，我國食品安全標準GB7718－2011《預包裝食品標簽通則》明確規定，食品標簽應清晰標示反映食品真實屬性的專用名稱，且不得利用字號大小誤導消費者?！妒烊庵破沸l生標準》中包含肉松、油酥肉松、肉粉松三種不同產品，肉松與肉粉松分屬不同的產品類別，因此文祥公司在其肉粉松產品的標簽上應采用“肉粉松”這一產品專用名稱，而不得使用“肉松”，其僅在旁邊以較小字體標明“肉粉松”字樣，明顯系故意利用字號大小誤導消費者，其標簽也不符合食品安全國家標準《預包裝食品標簽通則》的要求。
綜上，文祥公司生產不符合食品安全標準的食品，應按食品安全法的規定支付價款十倍的賠償金。此外，由于我國法律規定，銷售者只有在明知其所售食品不符合食品安全標準時，才承擔十倍賠償責任。判斷銷售者是否“明知”，一般應以其是否盡到我國食品安全法所規定的經營者采購貨物時的查驗義務為標準，銷售者已盡到查驗義務的，一般應認定其不屬“明知”，除非其已經知道或應當知道該種食品不符合食品安全標準。悅家公司寶龍店在訴訟中，已經提供了其履行查驗義務的相關證據，因此，不能認定悅家公司寶龍店系明知，王純容要求悅家公司寶龍店承擔十倍賠償責任的請求，不應支持。
【裁判結果】
法院判令涉案肉松粉的銷售者悅家公司寶龍店退還王純容貨款71元，生產者文祥公司則應當承擔懲罰性賠償責任，向王純容支付價款十倍的賠償金710元。
【相關規定】
《中華人民共和國消費者權益保護法》
第二十四條 經營者提供的商品或者服務不符合質量要求的，消費者可以依照國家規定、當事人約定退貨，或者要求經營者履行更換、修理等義務。沒有國家規定和當事人約定的，消費者可以自收到商品之日起七日內退貨；七日后符合法定解除合同條件的，消費者可以及時退貨，不符合法定解除合同條件的，可以要求經營者履行更換、修理等義務。
依照前款規定進行退貨、更換、修理的，經營者應當承擔運輸等必要費用。
修訂前的《中華人民共和國食品安全法》
第九十六條 違反本法規定，造成人身、財產或者其他損害的，依法承擔賠償責任。
生產不符合食品安全標準的食品或者銷售明知是不符合食品安全標準的食品，消費者除要求賠償損失外，還可以向生產者或者銷售者要求支付價款十倍的賠償金。
修訂后相應條款
第一百四十八條 消費者因不符合食品安全標準的食品受到損害的，可以向經營者要求賠償損失，也可以向生產者要求賠償損失。接到消費者賠償要求的生產經營者，應當實行首負責任制，先行賠付，不得推諉；屬于生產者責任的，經營者賠償后有權向生產者追償；屬于經營者責任的，生產者賠償后有權向經營者追償。
生產不符合食品安全標準的食品或者經營明知是不符合食品安全標準的食品，消費者除要求賠償損失外，還可以向生產者或者經營者要求支付價款十倍或者損失三倍的賠償金；增加賠償的金額不足一千元的，為一千元。但是，食品的標簽、說明書存在不影響食品安全且不會對消費者造成誤導的瑕疵的除外。
GB 2726-2005《熟肉制品衛生標準》前言部分第一句即用黑體字載明：本標準全文強制
《中華人民共和國標準化法》
第六條 對需要在全國范圍內統一的技術要求，應當制定國家標準。國家標準由國務院標準化行政主管部門制定。對沒有國家標準而又需要在全國某個行業范圍內統一的技術要求，可以制定行業標準。行業標準由國務院有關行政主管部門制定，并報國務院標準化行政主管部門備案，在公布國家標準之后，該項行業標準即行廢止。對沒有國家標準和行業標準而又需要在省、自治區、直轄市范圍內統一的工業產品的安全、衛生要求、可以制定地方標準。地方標準由省、自治區、直轄市標準化行政主管部門制定，并報國務院標準化行政主管部門和國務院有關行政主管部門備案，在公布國家標準或者行業標準之后.該項地方標準即行廢止。
企業生產的產品沒有國家標準和行業標準的，應當制定企業標準，作為組織生產的依據。企業的產品標準須報當地政府標準化行政主管部門和有關行政主管部門備案。已有國家標準或者行業標準的.國家鼓勵企業制定嚴于國家標準或者行業標準的企業標準在企業內部適用。
法律對標準的制定另有規定的，依照法律的規定執行。
《行業標準管理辦法》（國家技術監督局）
第二條 行業標準不得與有關國家標準相抵觸，行業標準在相關國家標準實施后，即行廢止。
《食品安全國家標準預包裝食品標簽通則》（衛生部，GB7718-2011）
4.1.2.1 應在食品標簽的醒目位置，清晰地標示反映食品真實屬性的專用名稱。
《食品標識管理規定（修訂版）》
第六條 食品表示應當標注食品名稱。食品名稱應當表明食品的真實屬性
……
（二）……應當適用不會引起消費者誤解和混淆的常用名稱或者俗名……
……
【典型意義】
本案一方面對相關熟肉制品企業的生產標準和食品標識進行規制，通過司法裁判闡釋對不同位階的行業標準的適用和對食品名稱的標識要求；另一方面明確對“銷售者明知”事實的判斷依據，對生產不符合食品安全標準食品的生產者和銷售明知是不符合食品安全標準食品的銷售者適用十倍懲罰性賠償的標準作了區分，體現了從源頭上遏制不合格食品的立法意圖和銷售者的查驗義務不應高于行政職能機關審查義務的法學理念。
案例二：蔣強、周丹燕訴無錫宇通資產管理有限公司商品房買賣合同締約過失責任糾紛案
【簡要案情】
蔣強、周丹燕購買了位于無錫市香梅花園200-92門牌1-2層商品房，但開發商宇通公司在明知房屋質量存在變形縫這一重大瑕疵的情況下，既未將相應情況及時告知，也未采取任何保障措施，致使其無法正常使用房屋。故訴至法院，要求宇通公司賠償裝修的損失30000元，其余各項經濟損失270000元，并承擔本案訴訟費用。法院查明，涉案商鋪在套內在1、2層距東墻75厘米處相同位置均有一條寬度為10厘米的變形縫，在1層、2層該變形縫附近的地面瓷磚均有開裂的情況，變形縫對應位置的隔間墻面均有變形的情況。針對涉案商鋪現狀，維修的費用（含針對變形縫進行專業化處理的費用在內）為30000元。
【法院認定】
本案的爭議焦點在于：1、變形縫設置在涉案商鋪內部是否合法；2、宇通公司是否負有告知存在變形縫的義務；3、蔣強、周丹燕主張的房屋貶值損失、裝修損失如何確定？
關于爭議焦點一，設置變形縫系為了減少物理影響，保證整棟大樓的安全，符合設計的規范。該意見與GB/T17986.1-2000房產測量規范中的“室內變形縫也應計算建筑面積”的條款相對應，說明我國對于房屋內部設置變形縫系允許，并不禁止。
關于爭議焦點二，通常情況下，普通人無法理解房屋內存在變形縫的事實。在面積為152.28平方米的二層房屋內存在一條10厘米寬的變形縫，首先會引起買受人對于房屋安全的擔憂，其次會產生對防滲漏水、隔音、裝修、合理使用等方面的疑問，上述擔憂與疑問涉及的均系與簽訂房屋買賣合同有關的重大事項，被上訴人宇通公司在簽訂《商品房買賣合同》時，應本著善意，以合理、有效的方式如實告知買受人蔣強、周丹燕。
關于爭議焦點三，當事人在訂立合同過程中隱瞞與訂立合同有關的重要事實，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。由于被上訴人宇通公司系在訂立合同過程中未盡告知義務，故上訴人蔣強、周丹燕所主張的賠償責任屬于締約過失責任。宇通公司不能以《商品房買賣合同》中沒有變形縫約定內容為由，免除其賠償責任。
【判決結果】
鑒于變形縫的存在對訂立合同、確定交易價格會有影響，宇通公司應進行一定的賠償。綜合變形縫占房屋面積的比例以及宇通公司的過錯程度，參照解除合同的違約金比例，法院酌定按房屋價格的5%確定宇通公司承擔的賠償金額，即49491元（989820元×5%）。關于裝修損失30000元，系因宇通公司未告知房屋存在變形縫所致，而蔣強、周丹燕作為普通的房屋買受人，不具備專業知識，亦無證據證明其有擴大損失的行為，故由宇通公司予以賠償。遂判令宇通公司賠償蔣強、周丹燕79491元。
【相關規定】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第四十二條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
?。ㄒ唬┘俳栌喠⒑贤瑦阂膺M行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；
?。ㄈ┯衅渌`背誠實信用原則的行為。
【典型意義】
強調民事行為中的誠實信用及公平原則，對于締結合同時，故意隱瞞與訂立合同有關重要事實的責任一方應當承擔相應的損害賠償責任，即法律上的締約過失責任。
案例三：健鼎（無錫）電子有限公司與潤宅裝飾裝潢有限公司建設工程施工合同糾紛案
【簡要案情】
2013年8月，健鼎公司為公司某新建工程進行配套吊頂與潤宅公司簽訂《采購合約》和《質量保證協議書》，就礦棉吸音板指定品牌，為“阿姆斯壯 龍牌”，材質為濕式合成礦物纖維，防火等級A級，并約定礦棉吸音板的數量為1400平方米，單價為35元。合同還約定委托潤宅公司所購物料需經健鼎公司驗收合格后入庫，并明確自交貨日起一年內，如有發現品質不良情形，不因驗收而免除潤宅公司應負所購物料的瑕疵擔保責任。合同履行且配套吊頂工程驗收一年內，健鼎公司發現配套吊頂工程所使用礦棉板經中國阿姆斯壯公司鑒別，確認為偽品。健鼎公司向法院起訴請求判令潤宅公司按標單約定對“二泉廠新增招募中心配套吊頂工程”使用的假冒礦棉板進行更換。
潤宅公司則提供了安徽阿姆斯壯公司有使用“阿姆斯壯”商標權的相關資料，并認為：爭議礦棉板系在正規的無錫經銷商處購買，該經銷商同時代理了安徽阿姆斯壯公司和阜南阿姆斯壯廠的產品，并稱該兩個單位是關聯企業，產品并無差別，其購買的價格也是市場正常價格。且根據質量檢測報告，其代為購買的安徽阿姆斯壯公司所生產的礦棉板為合格產品，其燃燒等級也滿足礦棉板所需的B1級要求，為難燃物品，與A級不燃物品輕鋼龍骨搭配使用，整體防火等級可提升到A級。
法院在審理中查明，北京市高級人民法院、浙江省高級人民法院均已經先后作出生效民事判決，認定安徽阿姆斯壯公司、阜南阿姆斯壯廠無權使用“阿姆斯壯”商標。涉案工程礦棉板更換費用為86801.83元。潤宅公司在審理中明確表示，如法院最終認定需更換，其會主動履行更換義務，不同意以支付更換費用的方式來替代履行。
【法院認定】
根據雙方在標單中的約定，涉案工程所使用的礦棉吸音板已明確為“阿姆斯壯”或“龍牌”，雖然該約定中未明確生產廠商，但可以認定應使用享有該商標使用權的生產廠商所生產的產品，而非侵犯商標權的產品。因已有生效判決確認安徽阿姆斯壯公司和阜南阿姆斯壯廠生產的標有“
考慮到健鼎公司在指定特殊品牌物料時未注意市場混亂情況，對生產商未作嚴格限制，尤其是在后續的材料進場使用檢驗時更未能嚴格審查，導致未能及時發現涉案使用的礦棉吸音板存在問題，故認定健鼎公司對本案損失的擴大也存在一定的過錯。
【裁判結果】
認定潤宅公司在本案礦棉吸音板履約上確系存在違約行為，對健鼎公司提出的更換請求應予支持，但考慮健鼎公司自身對損失的擴大也有過錯，故其應承擔40%的更換費用。同時要求雙方在更換過程中予以配合，確保更換工作的順利開展。遂判令：潤宅公司于判決發生法律效力之日起45日內將涉案“配套吊頂工程”中的礦棉吸音板更換為標單約定的阿姆斯壯品牌的礦棉吸音板；更換完畢后由雙方在5日內組織驗收，驗收合格后，健鼎公司于5日內向潤宅公司支付其應負擔的更換費用34721元。如潤宅公司未能履行上述義務，則需在履行期滿后立即支付健鼎公司更換費用52081元。
【相關規定】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務?！?/div>
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十九條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
第一百二十一條 當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。
【典型意義】
1、嚴格掌握合同對相關交易的指定品牌標的物的適格認定，明確但凡屬于知識產權侵權的產品，即便在產品質量、功能上符合合同約定，也應當認定提供方因未完成合同約定交付標的物而違約。
2、對于提出特定品牌標的物交付的合同相對方，也應盡到與此相適應的謹慎驗收義務，對于未盡到該謹慎義務而擴大的損失，應當根據其相應過錯承擔責任。
案例四：無錫市德良物業有限公司訴夏文其物業服務合同糾紛案
【簡要案情】
2007年11月9日，德良公司經招投標確定為美景天城（后更名為美林湖花園小區）前期物業服務單位。夏文其系美林湖小區某房業主。2010年6月11日，德良公司與夏文其簽訂《前期物業服務合同》，載明：房屋建筑面積125.15平方米，物業服務收費標準為每月每平方米1.4元；交納費用時間每年12月底、6月底前交納下半年度的物業服務費；如業主不按協議交納費用，德良公司有權要求補交，并收取違約金；協議自2010年6月11日起至本小區業主大會選舉產生的業主委員會與甲方簽訂《物業服務合同》時止。2013年3月16日，德良公司向夏文其發函催繳拖欠的物業服務費。經計算，夏文其至今結欠物業服務費6300元。后德良公司訴至法院，請求判令夏文其支付物業服務費及逾期付款違約金。
對此，夏文其辯稱：德良公司的物業服務不到位，1、其多次要求解決墻面裂縫但未得到解決；2、物業服務期間存在樓上住戶亂扔垃圾、消防設施玻璃破碎未更換、防盜門的鎖丟失未維修、公共區域貼腳線缺失未維修、小區內綠化樹木枯死不及時更換、草坪不維護等情況；3、德良公司現已經不在美林湖花園小區服務，未在提供物業服務期間催討物業費，已超過訴訟時效。故其有權拒付物業費，請求駁回德良公司的訴訟請求。
法院經審理查明，關于墻面裂縫問題，德良公司于2010年6月12日向開發商中富公司發出《“美林湖”前期物業工作聯系單》，就小區業主入戶交接過程中或入戶后提出要及時解決或整改的問題書面向中富公司反映，并要求及時維修并反饋結果，其中涉及到夏文其房屋，并載明有裂紋問題。開發商現場勘察后認為系溫差造成，因業主已經裝修完成并已過保修期，建議由業主的裝修單位自行維修。2014年12月5日，美林湖業主委員會出具《小區業主滿意度調查統計情況》，內容主要為：根據調查情況統計，對物業管理工作的總計評價，表示“滿意”或“很滿意”的365份，占總數70%，“基本滿意”的151份，占總數28%，表示“不滿意”的10份，占總數2%。2014年12月27日，德良公司與業委會、江蘇啟成物業管理服務有限公司簽訂《美林湖小區物業管理工作移交協議》，移交小區物業服務相關事宜。
【法院認定】
雙方簽訂的前期物業服務合同，系協商一致的真實意思表示，合法有效，各當事人均應恪守履行。夏文其作為美林湖花園小區的業主、接受了德良公司提供的物業服務，應按前期物業服務合同的約定按時足額交納相應的物業服務費，拒不交納的，德良公司有權根據合同約定要求夏文其支付物業服務費及滯納金?，F德良公司要求夏文其支付拖欠的物業服務費6300元及滯納金567元，應予支持。夏文其反映房屋存在的問題，德良公司及時查看現場，并及時向開發商書面反映，催促處理，已經履行其相應義務。德良公司于2014年12月底退出美林湖小區的物業管理服務工作，業主們對該公司物業管理工作的總體評價，表示“滿意”、“很滿意”、“基本滿意”的占調查總數的98%?，F夏文其以德良公司提供的物業服務不到位為由拒付物業費，于法無據，不予采信。
【裁判結果】
夏文其支付德良公司物業服務費6300元、滯納金567元，合計6867元。案件受理費50元，由夏文其負擔。宣判后，夏文其不服該判決，以德良公司起訴超過訴訟時效等為由起上訴。二審法院認為物業服務合同屬于分期履行合同，對分期履行合同的每一期債務發生爭議的，訴訟時效期間應從最后一項履行期限屆滿之日起計算。本案中，德良公司于2014年12月31日移交美林湖花園小區物業服務，雙方終止物業服務合同關系，德良公司于2015年6月起訴夏文其未超過法定訴訟時效。并認為德良公司已將夏文其報修的房屋質量問題及時反饋給中富公司，不存在怠于履行物業服務義務，夏文其以此為由拒付物業服務費于法無據。二審遂判決駁回上訴，維持原判。
【相關規定】
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條第一款 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
《物業管理條例》
第四十二條第一款 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》
第五條 當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。
【典型意義】
小區物業服務公司通過向小區居民收取物業費的形式，維持其服務于小區居民的居住安全和便利舒適的職能。在物業服務合同的訂立和履行過程中，無論是物業服務企業還是小區業主，都應樹立恪守約定、等價有償、誠實信用等善良規則。本案中，小區業委會切實履行了對物業服務企業的監督職能，在評價物業服務質量的問題上起到了保留證據的關鍵作用，也為人民法院在案件審理過程中認定事實提供了重要依據。
案例五：江蘇蘇南萬科物業服務有限公司訴龔綠英物業服務合同糾紛案
【簡要案情】
2011年8月，萬科信成花園開發商無錫鼎安房地產有限公司與龔綠英簽訂《商品房買賣合同》，約定龔綠英購買信成花園房屋，鼎安公司應于2013年5月31日前交付商品房。雙方還簽訂了合同附件，約定了物業服務費用的標準、交納日期及違約責任等內容。2013年11月2日，鼎安公司與龔綠英簽訂《信成花園房屋交接書》，確認鼎安公司正式將龔綠英所購商品房交付給龔綠英。同日，龔綠英交納公共服務費、公共水電費、電梯運行費等，蘇南物業開具了發票。因交納物業服務費的起算日期存在分歧，龔綠英未再支付物業服務費。由于龔綠英自2014年6月始拒絕支付物業服務費，后蘇南物業訴至法院，請求判令龔綠英支付2014年6月1日至2015年11月30日期間的物業服務費9226.8元違約金1459.6元。
【法院認定】
鼎安公司與龔綠英于2011年8月31日簽訂的《商品房買賣合同》及附件（物業服務部分）合法有效，對雙方均有法律約束力。蘇南物業據此對萬科信成花園進行物業管理，龔綠英作為物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者，有義務交納物業服務費。本案中，雖然龔綠英與開發商約定的房屋交付期限為“2013年5月31日前”，但根據合同實際履行情況應認定開發商鼎安公司與龔綠英于2013年11月2日對所購商品房辦理正式交接手續。因“業主應自賣方交付使用通知書約定的房屋交付之日的次月起交納物業服務費”，故龔綠英交納物業服務費的日期應從正式交房之日開始起算。
【裁判結果】
一審法院認定物業服務費用應當自開發商實際交房之日起算，故部分支持了蘇南物業的訴訟請求，判令：龔綠英支付蘇南物業2014年11月至2015年11月期間的物業服務費6664.05元并支付逾期交納物業服務費的違約金968.84元，駁回蘇南物業的其他訴訟請求。宣判后，蘇南物業不服提起上訴，二審法院經審理認為已竣工但尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用不應由物業買受人負擔。遂駁回上訴，維持原判。
【相關規定】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
《物業管理條例》
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
【典型意義】
雖然國務院物業管理條例允許開發商與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，且明確該合同的效力及于商品房的買受人。但是，由于物業服務合同明確屬于雙務合同，在商品房已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的情況下，由于物業服務的對象仍是開發商而未轉移至買受人，相關費用應當由開發商交納。
案例六：宜興市佳園物業管理有限公司訴章旻晨物業服務合同糾紛案
【簡要案情】
佳園公司接受范思特（宜興）房地產開發有限公司委托對郁金香莊園進行前期物業管理。2009年6月12日，其與章旻晨簽訂《郁金香莊園前期物業服務協議》，約定物業管理費標準為建筑面積每平方米/每月2.2元。章旻晨房屋的建筑面積348.82平方米，自2013年1月1日始至2014年12月，拖欠物業管理費共計18418元。佳園公司催繳未果訴至法院，請求判令章旻晨支付拖欠的物業費18418元，并承擔本案訴訟費。章旻晨辯稱其之前一直按約交納物業服務費用，但從2013年起，佳園公司管理不到位，存在整體環境臟亂差、小區內亂搭建現象嚴重、門衛服務差等情況，其受到多次他人的侵擾，故才拒絕繳費。故請求法院駁回佳園公司的訴訟請求或者對物業費予以扣減。法院經審理查明，小區確存在環境管理等一定問題。
【法院認定】
雙方簽訂《物業服務協議》合法有效，合同當事人均應恪守履行。根據合同約定的服務費用，旻晨對拖欠的物業費應當予以支付。根據約定的物業服務內容，佳園公司也應履行對公共環境衛生的清潔管理、安全防范、公共綠化等合同義務。鑒于佳園公司已經履行合同的相應服務義務，但的確存在管理服務不到位的情形，根據合同履行的具體情況，法院判定佳園公司主張的物業費應按照80%的比例向業主收取。法院在判決書中進而指出：物業管理服務的有效運行需要物業管理公司和業主的共同努力和配合。希望物業公司和業主之間能夠加強溝通與理解，互幫互助、互惠互信，共同打造自己美好的家園。
【裁判結果】
一審法院判決章旻晨支付佳園公司物業費14734元，并駁回了佳園公司的其他訴訟請求。宣判后，章旻晨不服提起上訴，認為佳園公司整改不力，請求二審改判其承擔50%的物業費。二審法院認為按照權利義務對等原則，一審法院根據佳園公司履行義務的瑕疵程度，酌定章旻晨按照80%的比例承擔物業費并無不當。遂判決駁回上訴，維持原判。
【相關規定】
《中華人民共和國合同法》
第六十條第一款 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第一百一十一條 質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
【典型意義】
本案對業主拒絕交納物業費用的正當性進行了審查。物業服務企業為實施物業服務內容，必然存在運營成本的支出，該支出有賴于小區全體業主及時按約履行交付物業服務費用。如果業主因為物業服務存有瑕疵，就拒絕交納物業費用。既不利于物業服務企業的運營，也會影響小區物業服務的資金來源，從而使得物業服務合同的履行進入惡性循環的怪圈。本案中，一、二審法院注意到涉案業主之前確實按約定期交納物業服務費用，且確有證據證明物業服務企業存在物業服務質量的問題。因此，通過適用合同法上瑕疵交付的原則，根據對服務質量的具體考察，對業務按約需交納的物業服務費進行打折處理，符合合同履行的公平、誠信原則，也通過該費用的調整，給物業服務企業和小區業主處理物業服務矛盾一個良好的提示。
案例七：蔣秀珍與紫竹物業公司健康權糾紛案
【簡要案情】
84歲老人蔣秀珍于2016年1月14下午4時左右，在海德名園小區公共體育器材設施處活動完后，經過草坪被草坪上的坑絆倒而受傷，經檢查為右股骨頸骨折，司法鑒定結論為構成九級傷殘。老人認為紫竹物業公司未盡物業管理、服務職責，應當依法承擔賠償責任，故訴至法院，要求賠償各項損失合計82906.42元，并承擔本案訴訟費、鑒定費。
法院查明，紫竹物業公司，系海德名園小區的物業管理公司，其與開發商簽訂的《前期物業服務合同》中約定，物業服務內容包括：1、物業共用部位的維修、養護和管理；2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道疏通；4、公共綠化的養護和管理……
【法院認定】
本案爭議焦點在于：宜興紫竹是否應承擔賠償責任？如需，責任比例如何認定？
關于侵權事實的認定。本案中，雙方當事人對蔣秀珍提供的照片、何麗娟證言的真實性均無異議，法院予以確認。證人何某雖未親眼看到蔣秀珍受傷的經過，但其在蔣秀珍摔倒后不久進行了攙扶并對蔣秀珍摔倒的相關情況進行了詢問，距離事發時間較近，對事實的還原度較高，再結合蔣秀珍摔倒地點的周邊環境，可以確認蔣秀珍系因在海德名園小區內的健身器材鍛煉結束后，穿過草坪時被草坪上的坑洞絆倒導致摔傷這一事實成立。
關于物業服務企業的責任認定。根據物業合同的約定，紫竹物業公司作為海德名園的物業管理公司，對小區內的公共綠化負有養護、管理職責，疏于維護導致健身器材周邊的草坪無故出現坑洞，屬于未盡物業管理職責，是對合同約定義務的違反?！段飿I管理條例》規定物業公司對物業區域內存在的安全隱患，負有及時消除危險的義務。草坪雖然不屬于道路，但蔣秀珍摔倒之處的草坪位于健身器材與道路中間，該處通行人員較多，坑洞的存在造成了潛在的安全隱患，宜興紫竹有義務及時維護以消除危險。根據證人的陳述，健身器材周邊草坪上的坑洞已經存在一段時間，紫竹物業公司未采取能夠預防或消除危險的必要措施，導致蔣秀珍摔倒受傷，亦是對法定義務的違反。故對蔣秀珍摔倒所受損失，應承擔相應賠償責任。
關于蔣秀珍本人的責任認定。蔣秀珍作為成年人，應當具備安全通行的基本常識，行走時應注意自身安全，但其對健身器材周邊的環境疏于觀察，未盡到小心謹慎的注意義務，不慎摔倒其自身存在較大過錯。
賠償責任的區分。法院對事故發生的原因及雙方當事人的過錯程度綜合分析后，根據過失相抵的原則，酌情確認紫竹物業公司對蔣秀珍受傷產生的損失承擔20%的賠償責任，剩余80%的賠償責任由蔣秀珍自負。
【裁判結果】
紫竹物業公司向蔣秀珍支付賠償款16555元。
【相關規定】
《中華人民共和國侵權責任法》
第六條 行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。
根據法律規定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
第十六條 侵害他人造成人身損害的，應當賠償醫療費、護理費、交通費等為治療和康復支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還應當賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金。造成死亡的，還應當賠償喪葬費和死亡賠償金。
第二十六條 被侵權人對損害的發生也有過錯的，可以減輕侵權人的責任。
【典型意義】
該案系小區居民在小區公共區域內摔倒受傷起訴物業公司引發的糾紛，物業公司服務和保障范圍的認定涉及到小區居民的切身利益。本案從物業合同的約定和《物業管理條例》的規定兩方面進行論證，對于因物業公司未盡物業管理職責導致小區居民受傷的責任承擔做出了判決，確立了物業公司的服務和保障范圍。
案例八：盧穎訴無錫茂盛世業酒店管理有限公司、無錫市盛業房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛案
【簡要案情】
盧穎系無錫金城東路8號盛業國際廣場（雷迪森廣場酒店）某房間的所有權人，其于2007年11月20日與酒店管理公司、房開公司簽訂《房屋租賃合同》，約定將房屋出租給及酒店管理經營雷迪森酒店，租賃期限自2008年11月28日起至2018年11月28日止；年租金按房屋實測面積í單價10150元í8%計算。合同還約定酒店管理公司應于每季首月10日前將本季的租金直接匯至盧穎指定的國內帳戶，如不能按時支付租金則應支付滯納金；連續拖欠租金六個月以上時，盧穎有權解除租賃協議。由于涉及到整體包租用于酒店經營，雙方還約定在首期租賃期滿前6個月由業主委員會經占建筑面積2/3以上以及占總人數2/3以上的業主同意，投票決定所有物業的續租或改變用途，投票產生的結果對全體業主具有約束力。由于自2015年10月起，酒店管理公司未按約支付租金，2016年4月盧穎遂訴至法院，要求解除雙方簽訂的《房屋租賃協議》，酒店管理公司向其返還涉案房屋并支付租金及滯納金、違約解除合同的違約金等，房開公司對上述債務承擔連帶支付責任。
【法院認定】
關于整體包租的合同效力。法院認為，民事合同的效力認定遵循法無禁止即自由的原則，本案雙方簽訂的租賃合同確有商品房開發、融資及后續經營等投資內容，但仍系當事人真實意思的表示，也沒有法律對此作出禁止性規定，故應認定為有效，對合同當事人均具有約束力。現酒店管理公司未按約支付四期租金，故對盧穎要求酒店管理公司支付租金48817.44元的主張予以支持。
關于單個業主是否有權解除與經營人簽訂的明確有整體包租承諾的租賃合同的問題。本案涉及房屋的全體業主均同意以共同整體出租給酒店管理公司的方式并決定買受房屋“住改商”賺取以固定租金返還為形式的“投資回報”，形成共同盈利關系，系對各自專有的房屋所有權之上設置了整體包租的合同義務。因此，在合同有繼續履行條件的情況下，確實應當維系該種共同贏利的模式，并不得通過單個業主個體來主張權利。但是，由于本案中作為整體承租的經營人連續四期未按約支付租金回報，亦未向法院提供證據證明其存在繼續履約的能力，因此，法院應當著重從兩個方面來考慮單個業主是否可以主張解除租賃合同并要求返還物業的問題：一是整體租賃合同是否存在可繼續履行的可能，二是所涉物業是否具有物理上的可返還可能。本案中，酒店管理公司未按照合同約定的期限按期足額支付租金已滿6個月，合同約定的解除條件已經成就；所涉物業均為可分式的獨立的房間，并以兩證記載加以固定。因此，無論是在法律關系解除的法定條件還是物業物理形態的返還條件均已具備。
【裁判結果】
盧穎主張解除租賃合同、返還房屋的訴訟請求應予支持。鑒于物業交接的復雜性，故應給予酒店管理公司一定合理期限返還房屋。遂判決：雙方簽訂的房屋租賃協議解除；酒店管理公司于判決發生法律效力后30日內將訟爭房屋返還盧穎；酒店管理公司于判決發生法律效力之日起十日內向盧穎支付租金48817.44元及相應逾期付款違約金，并支付合同解除違約金24408.72元；房開公司對上述付款義務承擔連帶責任保證。
【相關規定】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第九十三條第二款 當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【典型意義】
隨著城市商業綜合體的興起，大型房地產開發項目在交易時往往與物業整體利用改造相掛鉤，以極少的成本，通過產權分散交易、集中規劃包租管理的方式，迅速融資興建大規模的商貿市場或者酒店公寓。但是，由于不動產產權與使用權的長期分離，以及統一規劃出租的經營方式，在包租合同到期或者包租人經營不善導致協議無法繼續履行時，包租人與產權分割交易買受的業主個體之間往往會出現不可調和的矛盾。此類矛盾不僅涉及產權人、出租人、承租人等眾多利益群體，且由于產權人之間對房產整體利用的利益沖突，矛盾不僅容易激化，也很難協調解決。本案的處理，不僅明確了整體包租的合同效力還對單個業主是否有權解除與經營人簽訂的明確有整體包租承諾的租賃合同的問題進行分析，確立了該類糾紛審理的兩個考量點：一是整體租賃合同是否存在繼續履行可能，二是所涉物業是否具有返還可能。為處理相關矛盾糾紛提供了明確思路。
案例九：李福治訴王建國房屋買賣合同糾紛案
【簡要案情】
2016年8月6日，李福治在無錫新吉順房地產經紀有限公司介紹下與王建國簽訂《無錫房屋買賣居間合同》，由其以768000元的價格向王建國購買無錫市錫山區雋府園的某房產，并當場支付定金2萬元及居間傭金2萬元，合同約定如任何一方拒絕履行合同或解除合同，違約方需向另一方支付房款總額10%的違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償，且由違約方承擔傭金（總房款的2.5%）。在辦理貸款過程中，王建國卻告知其房屋不再出售。遂訴至法院，請求解除合同，退還定金20000元并支付約定的違約金76800元。對此，王建國同意解除合同并退還李福治2萬元定金，但認為李福治主張的違約金過高，請求予以調整。
【法院認定】
依法成立的合同受法律保護。李福治與王建國簽署的《無錫房屋買賣居間合同》系當事人真實意思表示的合意，依法有效，對雙方均具有約束力，合同相關方均應按約定履行義務。王建國明確不再出售房屋、拒絕履行合同主要義務，李福治提出解除合同的訴請，合法有據。王建國確認收到李福治定金2萬元，因合同不再履行，該款應予以返還。在王建國拒不履行合同的情況下，李福治有權選擇定金條款或是違約金條款的適用，且該違約金的約定在合理范圍內，故對李福治要求王建國按合同約定支付76800元的違約金的訴請，應予以支持。關于居間服務費2萬元，因合同對此有明確約定，由違約方承擔，且李福治也已實際支付了上述款項，故對該項訴請，也應予以支持。
【裁判結果】
一審法院判令：雙方簽訂的《無錫房屋買賣居間合同》于判決生效之日立即解除；王建國向李福治返還定金2萬元并支付違約金76800元、居間服務費2萬元。
【相關規定】
《中華人民共和國合同法》：
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐崿F合同目的；
?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
?。ㄋ模┊斒氯艘环竭t延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
?。ㄎ澹┓梢幎ǖ钠渌樾巍?/div>
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
第一百一十六條 當事人即約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
【典型意義】
在房價上漲的情形下，房屋買賣合同毀約的情形時有發生。人民法院在類似案件的審理中，樹立二手房交易也應遵循民事行為誠信守信的一般規則，對于不履行合同義務的反悔行為導致合同解除的毀約當事人，應當按照約定向守約方支付違約金，違約金不足以彌補損失的，還應當賠償相應損失。
